2013年9月时事评论：如何看待“城市综合体”问题 ？

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。